| 标 题 | 关于加强“农转非”居民拆迁安置小区物业管理的若干意见 |
| 业务类别 | 物业管理 |
| 发布文号 | 市委〔2010〕4号 |
| 发布机构 | 中共杭州市委 杭州市人民政府 |
| 发布机构级别 | 杭州法规、规章、行政规范性文件 |
| 发布日期 | 2010-01-19 |
| 有效性 | 有效 |
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关于加强“农转非”居民拆迁安置小区
物业管理的若干意见
（2010年1月19日）
“农转非”居民拆迁安置房是我市经济社会发展和城市化快速推进过程中，有效解决“撤村建居”和“城中村”居民住房问题的创新举措，也是推动农民向市民转变、农村向城市社区转变的有形载体。为进一步提升“农转非”居民拆迁安置小区综合管理水平，推动拆迁安置小区向成熟的城市住宅小区过渡，改善拆迁安置群众的居住生活品质，共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”，现就加强“农转非”居民拆迁安置小区物业管理提出如下意见。
一、总体要求
1、重要意义。近年来，随着“撤村建居”和“城中村”改造步伐的加快，越来越多的农村居民转变为城市居民并入住“农转非”居民拆迁安置房，拆迁安置群众的居住条件和居住环境得到了较大改善。但同时也要看到，我市“农转非”居民拆迁安置小区物业管理总体上还处于起步阶段，小区物业管理费收缴难、物业管理整体水平较低、小区安全文明程度不够高、业主自治管理意识不强等问题还普遍存在，加强“农转非”居民拆迁安置小区物业管理已成为当前需要解决的一个重要问题。加强“农转非”居民拆迁安置小区物业管理，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求，是践行“以人为本、以民为先”理念、解决“农转非”居民最关心最直接最现实利益问题、提升“农转非”居民生活品质的民心工程，是深化物业管理改善工程、巩固“撤村建居”和“城中村”改造成果、加快城市化推进步伐的重要举措，是转变“农转非”居民生活方式和消费观念、提高城市文明程度和管理水平的有效途径。各级各部门要将“农转非”居民拆迁安置小区物业管理作为物业管理改善工程的重要内容，进一步解放思想、创新思路、落实举措，切实加强“农转非”居民拆迁安置小区物业管理，不断提升“农转非”居民生活品质特别是居住品质，确保“农转非”居民“住有所居、居有所安”。
2、指导思想。以科学发展观为统领，以便民、利民、为民、安民为主旨，顺应“农转非”居民提高生活品质的新要求，深入实施物业管理改善工程，完善物业管理体制，规范物业管理机制，优化物业服务质量，全面提升我市“农转非”居民拆迁安置小区物业管理水平，切实做到有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务“八个有”，努力打造环境美、设施全、服务优、管理好的新型“农转非”居民拆迁安置小区，不断提升“农转非”居民居住品质，共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”。
3、基本原则。加强“农转非”居民拆迁安置小区物业管理，必须坚持以下原则：一是分级负责、属地为主原则。明确市、区、街道（乡镇）和社区在“农转非”居民拆迁安置小区物业管理中的责任，强化区级政府的属地管理职责，充分发挥街道（乡镇）和社区等基层组织的主体和基础作用。二是体制创新、“四有”到位原则。坚持物业管理改善工程的办法、机制和要求，落实“农转非”居民拆迁安置小区物业管理“有人办事、有钱办事、有房办事、有章办事”，加大公共管理和公共服务力度。三是建管并举、有机衔接原则。在进一步加快拆迁安置房建设，力争三年内实现“房等人”的基础上，坚持“建设与管理并重”，通过加强小区基础设施建设、完善硬件配置，为开展物业管理打下良好基础。四是因地制宜、有序推进原则。根据各区及各拆迁安置小区实际，采取先易后难、以点带面推进的方法，建立健全物业管理长效机制，最终实现“农转非”居民拆迁安置小区物业管理的全覆盖。五是发扬民主、共建共享原则。完善以民主促民生机制，落实“四问四权”，既保障“农转非”居民的权利，又明确“农转非”居民的义务，共建品质小区、共享品质生活。
二、健全物业管理体制
1、建立小区综合管理和物业管理协调制度。按照“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同”原则，建立市、区、街道（乡镇）三级管理制度，强化“农转非”居民拆迁安置小区属地化管理责任和相关职能部门的协同配合作用，提高住宅小区综合管理工作实效。市物业管理改善工程领导小组要加强对全市“农转非”居民拆迁安置小区物业管理工作的指导，研究制定相关配套政策，协调解决重大问题。各区党委、政府负责本辖区内“农转非”居民拆迁安置小区物业管理改善工作，根据各区实际确定区建设房管部门或建管中心作为物业管理主管部门，落实指导、协调、管理、规范等职能。相关街道（乡镇）要将“农转非”居民拆迁安置小区物业管理作为社区建设的重要内容，切实加强领导，落实专人管理，并明确具体工作职责。
2、强化社区基层组织的管理职责。社区党组织、居委会和原村集体经济合作组织要充分发挥综合协调优势，把物业管理纳入社区公共管理服务范畴，由社区公共服务工作站实行日常归口管理。要根据“农转非”居民拆迁安置小区实际，适时组织和引导小区业主做好业主大会、业主委员会组建和换届改选等工作，并加强对业主大会、业主委员会日常工作的指导监督。“农转非”居民拆迁安置小区业主由单个经济合作社股民组成的，其业主委员会的职权原则上由经济合作社董事会经股民（代表）大会授权后行使；由多个经济合作社和非股民业主组成的，市民政局和各区党委、政府要根据“农转非”居民拆迁安置小区规模，对安置社区进行合并，成立一个或若干个新社区，并成立业主委员会，加强统一管理。
3、健全物业纠纷化解机制。各区和街道（乡镇）要建立物业管理投诉受理制度和物业纠纷调解机制，形成多方联动的投诉纠纷快速处理机制，确保物业纠纷及时有效得到处理。由社区居委会成立物业投诉纠纷基层协调小组，充分发挥原有的村调解组织作用，协调处理业主、业主委员会与物业服务企业的关系，减少“农转非”居民拆迁安置小区投诉纠纷的发生。
三、完善物业管理机制
1、规范物业管理模式。按照“因地制宜”和“以民主促民生”原则，根据“农转非”居民拆迁安置小区实际情况和居民意愿，分别实行专业化物业管理和社区化准物业管理两种模式。实行专业化物业管理的“农转非”居民拆迁安置小区，由社区成立专业物业公司进行管理，或由业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进行管理。实行社区化准物业管理的“农转非”居民拆迁安置小区，由社区公共服务工作站分别聘请保洁、秩序维护、绿化养护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或成立物业管理机构组织居民实行自治管理，并由社区公共服务工作站按照《杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法》向住户收取一定的服务成本费。
2、明确物业管理费收缴办法。“农转非”居民拆迁安置小区物业管理费的收缴采取由村集体经济合作组织将物业管理费计入成本，或有盈利后先缴费再分红的办法，统一缴付物业管理费。对小区住户由多个村拆迁安置户组成、各村集体经济发展水平差异较大的小区，在合并成立新社区之前，可采取直接向住户收取的办法，由原社区组织协助上门收取物业管理费。“农转非”居民拆迁安置小区物业管理费收缴情况列入街道（乡镇）对社区居委会考核的重要内容。
3、加强建设与管理的衔接。“农转非”居民拆迁安置小区物业管理开办费由建设单位列入建设成本，并于建成交付时统一支付到所在街道（乡镇）或社区。对部分大市政配套滞后、配套管理用房租金收益低的相对偏远小区，在建成交付一定时间内或入住率达到一定比例前，物业管理费由建设单位列入建设成本并统一承担，采取住户先缴纳后报销的办法支付，具体年限及标准由各区根据实际情况确定。
四、提高物业管理水平
1、加强小区违法违章行为综合整治。由各区党委、政府牵头，建立健全以街道（乡镇）属地管理为主体，建设、房管、城管、城管执法、工商、公安、物价、规划、卫生、环保、消防、民政等有关部门协同配合的综合整治管理机制，对“农转非”居民拆迁安置小区违法搭建、群租、改变住宅使用性质、违章装修、破墙开店、倚门设摊、毁绿种菜、占用公共空间等违法违章行为进行集中整治，杜绝群体性违法违章势头的蔓延。
2、加强物业服务行业管理和监督。市、区两级物业管理主管部门要加强对专业物业服务企业的管理，完善物业服务分类管理，建立物业管理标准化服务体系，细化物业管理项目，明确物业服务责任，提升物业管理规范化和市场化程度。加强物业服务企业资质审批管理，建立物业服务企业诚信档案定期公示制度，完善物业管理市场竞争机制，规范招投标行为。规范物业管理行业有序进入和退出机制，建立物业服务企业退出时的临时物管服务应急程序，实现“农转非”居民拆迁安置小区物业管理的有机衔接。充分发挥物业管理行业协会作用，加强行风建设，促进行业自律。
3、规范社区化准物业管理内容和标准。社区化准物业管理实施主体要根据《杭州市社区化准物业管理物业服务标准》要求，提高公共区域保洁、安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务水平，并结合“农转非”居民拆迁安置小区特点开展全方位、多层次的社会化服务，实现“八个有”目标。
五、实行物业管理扶持政策
1、实行困难群众物业管理费减免政策。对持有市民政部门核发的有效期内《杭州市困难家庭救助证》或各区民政部门核发的相应《救助证》的“农转非”居民拆迁安置小区住户，经当地社区公示无异议后，予以减半收取专业化物业管理服务费用或免交社区化准物业管理服务费用，所需经费由市、区财政按1∶1配套解决。
2、实行物业服务企业财政扶持政策。根据《对杭州市区部分物业服务企业进行财政扶持的相关办法》规定，对为“农转非”居民拆迁安置小区进行专业化物业管理的物业服务企业，其缴纳综合服务费营业税的地方财政收入部分（市区留成），以及当年上交地方财政收入比上年的新增部分（市区留成），通过项目的形式由财政予以支持。
六、营造加强物业管理的良好氛围
1、加强教育引导。加强物业管理有关政策法规宣传，深入解读“农转非”居民拆迁安置小区物业管理改善工程的目的、意义、内容、要求和具体政策措施。开展形式多样的宣传教育活动，强化城市生活消费观念教育，倡导文明生活方式，引导“农转非”居民和租住人员改变旧有农村生活习惯，纠正各类违章行为和不文明习惯，使崇尚文明、崇尚清洁、崇尚和谐成为广大“农转非”居民和租住人员的普遍追求。加强主人翁意识和家园观念教育，提高“农转非”居民和租住人员共建共享美好家园的自觉性和参与意识。
2、强化考核督查。将“农转非”居民拆迁安置小区物业管理各项工作任务落实情况作为加强社区建设、推进物业管理改善工程的重要考核内容，纳入区及市直单位年度综合考评，并实行跟踪督查、定期通报。建立健全“农转非”居民拆迁安置小区物业管理考评体系，把“农转非”居民满意度作为考评的重要依据。各地各部门要按照本意见精神，结合各自实际，确定年度工作重点，将各项任务分解到位、落实到人，明确工作重点和进度，确保“农转非”居民拆迁安置小区物业管理改善工作顺利推进。
3、坚持典型引路。开展创建市级、区级“农转非”居民拆迁安置房物业管理示范小区和示范企业活动，及时总结推广“农转非”居民拆迁安置小区物业管理改善工程的先进典型和成功经验，组织各社区、村干部和“农转非”居民拆迁安置小区业主代表参观学习，努力营造良好的社会氛围和舆论效应。
本意见执行范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，各区要结合实际，制定具体实施办法。其他城区和各县（市）可根据实际，参照执行。
本意见由市房管局、市财政局、市建委负责解释。 |
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